Stand: 30. Oktober 2026

Ersterwerber-Abzug ab 2029: Beträge, Übergang und offene Fragen

Wer erstmals Wohneigentum kauft, darf nach dem Systemwechsel befristet Hypothekarzinsen abziehen – auch bei Käufen vor 2029. So funktioniert der Abzug.

Worum es geht

Ab dem Steuerjahr 2029 sind Hypothekarzinsen für selbst bewohntes Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr abziehbar. Damit der Kauf des ersten Eigenheims nicht auf einen Schlag teurer wird, sieht das Gesetz eine befristete Ausnahme vor. Sie gilt für Personen, die erstmals eine Liegenschaft in der Schweiz erwerben und diese dauernd und ausschliesslich selbst bewohnen.

Wie hoch der Abzug ist

Im ersten Jahr höchstens CHF 10’000 für Ehepaare in ungetrennter Ehe und höchstens CHF 5’000 für alle anderen Steuerpflichtigen.
In jedem weiteren Jahr sinkt der Höchstbetrag um einen Zehntel des Anfangsbetrags, also um CHF 1’000 bzw. CHF 500.
Nach zehn Jahren ist der Abzug ausgeschöpft.

Abziehbar sind die tatsächlich bezahlten Zinsen, höchstens aber der Betrag des jeweiligen Jahres. Wer zum Beispiel nur CHF 6’000 Zins zahlt, zieht im ersten Jahr CHF 6’000 ab und nicht CHF 10’000.

Auch für Käufe vor 2029

Eine Übergangsregel schützt Käuferinnen und Käufer der letzten Jahre: Wer in den zehn Jahren vor dem Inkrafttreten erstmals gekauft hat, erhält den Abzug für die Jahre, die vom Zehnjahreszeitraum noch übrig sind. Bis Ende 2028 gilt für diese Haushalte ohnehin das bisherige System mit dem vollen Zinsabzug. Die Tabelle zeigt, was das für das Jahr 2029 bedeutet.

Erstkauf im Jahr	2029 ist Jahr	Höchstbetrag 2029, Ehepaare	Höchstbetrag 2029, übrige	Letztes Jahr mit Abzug
2019	11	CHF 0	CHF 0	–
2020	10	CHF 1’000	CHF 500	2029
2021	9	CHF 2’000	CHF 1’000	2030
2022	8	CHF 3’000	CHF 1’500	2031
2023	7	CHF 4’000	CHF 2’000	2032
2024	6	CHF 5’000	CHF 2’500	2033
2025	5	CHF 6’000	CHF 3’000	2034
2026	4	CHF 7’000	CHF 3’500	2035
2027	3	CHF 8’000	CHF 4’000	2036
2028	2	CHF 9’000	CHF 4’500	2037
2029	1	CHF 10’000	CHF 5’000	2038

Annahme: Das Kaufjahr zählt als erstes Jahr, wie in den Erläuterungen des Hauseigentümerverbands Schweiz. Das Gesetz spricht vom ersten Steuerjahr nach dem Erwerb. Zählen die Steuerbehörden erst das Folgejahr, liegt jeder Betrag um CHF 1’000 bzw. CHF 500 höher und der Abzug endet ein Jahr später; dann bekäme auch ein Erstkauf aus dem Jahr 2019 im Jahr 2029 noch einen kleinen Abzug.

Ein Beispiel

Ein Ehepaar kauft 2026 seine erste Wohnung und nimmt eine Hypothek von CHF 700’000 zu 1,8 % auf. Das ergibt CHF 12’600 Zins pro Jahr. Von 2026 bis 2028 versteuert es den Eigenmietwert und zieht die vollen Zinsen ab. 2029 ist das vierte Jahr: Abziehbar sind höchstens CHF 7’000. Danach sinkt der Betrag jedes Jahr um CHF 1’000, im Jahr 2035 bleiben noch CHF 1’000. Über die Jahre 2029 bis 2035 sind das zusammen CHF 28’000. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 25 % entspricht das rund CHF 7’000 weniger Steuern, verteilt über sieben Jahre.

Wer 2029 oder später erstmals kauft, kann den vollen Zeitraum nutzen: Bei einem Kauf 2029 sind im ersten Jahr höchstens CHF 10’000 abziehbar, im Jahr 2038 zum letzten Mal CHF 1’000. Für die Tragbarkeit rechnen Banken unabhängig davon mit eigenen, vorsichtigen Annahmen; der Abzug ist ein Steuervorteil, keine Finanzierungshilfe.

Verkauf, Umzug und Ersatzliegenschaft

Wer die Liegenschaft verkauft oder nicht mehr selbst bewohnt, zum Beispiel weil sie vermietet wird, verliert den Abzug ab dem folgenden Steuerjahr. Kaufen Sie innert angemessener Frist eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz, können Sie die verbleibenden Jahre dort weiter nutzen.

Was noch offen ist

Stand Oktober 2026 fehlen die Ausführungsbestimmungen zu mehreren Fragen:

welches Jahr als erstes zählt (siehe Hinweis unter der Tabelle);
ob ein Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung als Ersterwerb gilt;
wie Ehepaare behandelt werden, wenn nur eine Person schon früher Wohneigentum besass;
ob ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung noch als ausschliesslich selbst bewohnt gilt;
wie unverheiratete Paare behandelt werden, die gemeinsam kaufen.

Wenn Sie den Abzug in Ihre Planung einbeziehen, fragen Sie beim Steueramt nach, sobald die Praxis festgelegt ist. Bis dahin ist es vorsichtig, mit dem tieferen der beiden möglichen Beträge zu rechnen.

Im Gratis-Check eingerechnet

Der Eigenmietwert-Check fragt nach dem Kaufjahr, wenn Sie 2019 oder später erstmals gekauft haben, und rechnet den Abzug für 2029 ein – mit der Annahme, dass das Kaufjahr als erstes Jahr zählt. So sehen Sie, wie stark der Abzug einen allfälligen Verlust durch die Reform mildert.

Wie wirkt der Abzug bei Ihnen?

Gemeinde, Einkommen, Hypothek und Kaufjahr eingeben – das Ergebnis erscheint in rund zwei Minuten, direkt in Ihrem Browser.

Zum Gratis-Check

Häufige Fragen

Wie hoch ist der Ersterwerber-Abzug?

Im ersten Jahr dürfen Ehepaare höchstens CHF 10’000 Hypothekarzinsen abziehen, alle anderen höchstens CHF 5’000. Danach sinkt der Höchstbetrag jedes Jahr um CHF 1’000 bzw. CHF 500, nach zehn Jahren endet der Abzug. Abziehbar sind höchstens die tatsächlich bezahlten Zinsen.

Gilt der Ersterwerber-Abzug auch, wenn ich vor 2029 gekauft habe?

Ja, wenn Sie in den zehn Jahren vor dem Inkrafttreten erstmals Wohneigentum zum Selbstbewohnen gekauft haben. Sie erhalten den Abzug ab 2029 für die restlichen Jahre. Zählt das Kaufjahr als erstes Jahr, darf zum Beispiel ein Ehepaar mit Kauf 2024 im Jahr 2029 noch höchstens CHF 5’000 abziehen. Wie die Jahre gezählt werden, ist noch nicht verbindlich geklärt (Stand Oktober 2026).

Was passiert mit dem Ersterwerber-Abzug bei einem Verkauf?

Wer verkauft oder die Liegenschaft nicht mehr selbst bewohnt, verliert den Abzug ab dem folgenden Steuerjahr. Wird innert angemessener Frist eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz gekauft, können die restlichen Jahre dort weiter genutzt werden.

Allgemeine Information und Modellrechnung, keine Steuerberatung im Einzelfall. Verbindlich ist die Praxis Ihres Steueramts.