Stand: 30. Oktober 2026
Eigenmietwert-Abschaffung 2029: Was gilt, was tun?
Die wichtigsten Punkte für Eigentümerinnen und Eigentümer, die selbst in ihrem Haus oder ihrer Wohnung wohnen.
Das Wichtigste in Kürze
| Ab wann? | Ab dem Steuerjahr 2029. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Die Stimmberechtigten hatten am 28. September 2025 Ja gesagt. |
|---|---|
| Was fällt weg? | Der Eigenmietwert für selbst bewohntes Wohneigentum (Erst- und Zweitwohnung) – und damit auch die Abzüge für Unterhalt, Versicherung und Verwaltung. |
| Hypothekarzinsen | Nur noch anteilig abziehbar, im Verhältnis zu vermieteten Liegenschaften. Wer nur selbst bewohnt, kann praktisch nichts mehr abziehen. |
| Ersterwerber | Wer erstmals Wohneigentum kauft, darf Zinsen befristet abziehen: im ersten Jahr bis CHF 10’000 (Ehepaare) bzw. CHF 5’000 (Alleinstehende), danach jedes Jahr 10 % weniger, während 10 Jahren. Übergang: Wer zwischen 2019 und 2028 erstmals gekauft hat, erhält den Abzug ab 2029 für die restlichen der 10 Jahre. |
| Energiesparen | Beim Bund nicht mehr abziehbar. Die Kantone dürfen solche Abzüge bis 2050 behalten. Die Zürcher Regierung will darauf verzichten (April 2026); eine Motion im Kantonsrat verlangt das Gegenteil, entschieden ist noch nichts (Stand Oktober 2026). Die Aargauer Regierung will den Abzug behalten, Graubünden will ihn streichen, Schwyz behalten – jeweils noch nicht beschlossen. Andere Kantone entscheiden noch. |
| Stockwerkeigentum | Einlagen in den Erneuerungsfonds zählen heute zum Unterhalt und sind abziehbar – bei Selbstnutzung ab 2029 nicht mehr. |
| Denkmalpflege | Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten bleiben beim Bund abziehbar. |
| Bis Ende 2028 | Alles bleibt wie heute: Eigenmietwert versteuern, Zinsen und Unterhalt abziehen. |
Wer gewinnt, wer verliert?
Gewinner sind meist Eigentümer mit wenig oder keiner Hypothek – oft Pensionierte mit abbezahltem Haus. Sie versteuern heute einen Eigenmietwert, dem kaum Abzüge gegenüberstehen.
Verlierer sind Eigentümer mit hoher Hypothek oder viel Unterhalt, zum Beispiel junge Familien oder Besitzer älterer Häuser. Ihre Abzüge sind heute oft höher als der Eigenmietwert.
Die Faustregel: Ist der Eigenmietwert höher als Hypothekarzinsen und Unterhalt zusammen, gewinnen Sie. Wie viel genau, hängt von Ihrem Einkommen und Ihrer Gemeinde ab. Rechnen Sie es in 2 Minuten aus.
Was Sie bis Ende 2028 tun können
1. Renovationen vorziehen. Werterhaltende Arbeiten wie Dach, Fenster, Heizung, Fassade, Küche oder Bad sind bis Ende 2028 abziehbar, danach nicht mehr. Je nach Einkommen spart das rund 15 bis 40 % der Kosten – Ihr Grenzsteuersatz entscheidet. Wer mehrere Arbeiten auf 2027 und 2028 verteilt, bricht die Steuerprogression und spart oft noch mehr.
2. Hypothek neu durchrechnen. Heute senkt der Zinsabzug die Kosten der Hypothek. Ab 2029 zahlen Sie die Zinsen voll. Eine Rückzahlung kann sich dann eher lohnen – am besten auf das Ende einer Festhypothek, damit keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
3. Belege sammeln. Die Steuererklärung 2028 (eingereicht 2029) ist die letzte mit Eigenmietwert und Abzügen. Welches Datum zählt – Rechnung oder Zahlung –, legt der Kanton fest.
Häufige Fragen
Kann sich das Datum noch ändern?
Der Hauseigentümerverband verlangt eine Einführung schon 2028. Stand heute gilt der Bundesratsentscheid für 2029. Wir passen den Rechner an, falls sich etwas ändert.
Was passiert mit Zweitwohnungen?
Auch hier fällt der Eigenmietwert weg. Die Kantone dürfen dafür eine besondere Liegenschaftssteuer einführen.
Gilt das auch für vermietete Wohnungen?
Nein. Mieteinnahmen bleiben steuerbar, Unterhalt und Zinsen für vermietete Liegenschaften bleiben abziehbar. Wer vermietete Liegenschaften besitzt, darf Schuldzinsen anteilig abziehen: im Verhältnis des Werts der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen.
Was gilt beim Stockwerkeigentum?
Ihre Einlagen in den Erneuerungsfonds sind bis Ende 2028 als Unterhalt abziehbar, ab 2029 bei Selbstnutzung nicht mehr. Ungewöhnlich hohe Einlagen kurz vor dem Wechsel prüfen manche Steuerämter kritisch – klären Sie das vorher mit der Verwaltung und dem Steueramt.
Ich habe 2019 oder später zum ersten Mal gekauft – was gilt?
Dann dürfen Sie ab 2029 für die restlichen der 10 Jahre seit dem Kauf noch einen sinkenden Zinsabzug machen. Beispiel: Bei einem Kauf im Jahr 2024 bleiben ab 2029 noch rund fünf Jahre, mit einem jedes Jahr kleineren Teil des Anfangsbetrags von CHF 10’000 (Ehepaare) bzw. CHF 5’000. Wie Ihr Kanton das erste Jahr zählt, bestätigt Ihnen das Steueramt.
Ist das eine Steuerberatung?
Nein. Der Eigenmietwert-Check ist eine Modellrechnung zur Orientierung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Ihr Steueramt oder eine Fachperson.
Quellen
- ESTV: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
- SRF: Bundesrat setzt Abschaffung ab 2029 in Kraft
- EFD: Faktenblatt Schuldzinsen (15.8.2025)
- law.ch: Zürich beendet Abzüge für energetische Sanierungen