Stand: 31. Oktober 2026

Zweitwohnung und Ferienhaus ab 2029: Was sich ändert

Auch für selbst genutzte Ferienwohnungen fällt der Eigenmietwert weg. Dafür dürfen die Kantone eine besondere Steuer erheben. Was der Gesetzestext sagt und was noch offen ist.

Kein Eigenmietwert, kein Unterhaltsabzug

Ab dem Steuerjahr 2029 wird der Eigenmietwert nicht mehr besteuert – für das Haus am Wohnort ebenso wie für eine selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung. Entsprechend entfallen auch hier die Abzüge für Unterhalt, Versicherung und Verwaltung. Abziehbar bleiben diese Kosten nur bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften im Privatvermögen (Art. 32a DBG, Art. 9a StHG).

Unverändert bleiben die Vermögenssteuer und die Grundstückgewinnsteuer. Besteuert wird die Ferienwohnung wie bisher im Kanton, in dem sie liegt.

Die besondere Liegenschaftssteuer

Vor allem Tourismuskantone verlieren mit dem Eigenmietwert auf Zweitwohnungen Steuereinnahmen. Darum haben Volk und Stände am 28. September 2025 einen Bundesbeschluss angenommen, der die Bundesverfassung ergänzt; das Gesetz zum Systemwechsel ist daran geknüpft. Der neue Artikel 127 Absatz 2bis lautet:

«Die Kantone können bei Liegenschaftssteuern auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften in den Schranken der Bundesgesetzgebung von den Grundsätzen nach Absatz 2 abweichen, sofern der Mietwert von selbstgenutzten Zweitliegenschaften vom Bund und von den Kantonen nicht besteuert wird.»

Was das bedeutet:

Kann-Vorschrift: Kein Kanton muss eine solche Steuer einführen.
Nur Zweitliegenschaften, die überwiegend selbst genutzt werden: Erstwohnungen und überwiegend vermietete Objekte sind nicht gemeint.
Abweichen von Absatz 2: Absatz 2 verlangt, dass Steuern allgemein, gleichmässig und nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erhoben werden. Für diese besondere Steuer dürfen die Kantone davon abweichen, also gezielt nur Zweitliegenschaften belasten.
Gekoppelt an den Systemwechsel: Die Ausnahme gilt nur, solange der Mietwert selbst genutzter Zweitliegenschaften nicht besteuert wird. Das Gesetz zum Systemwechsel tritt nur zusammen mit diesem Bundesbeschluss in Kraft; der Bundesrat hat beides auf den 1. Januar 2029 festgelegt.

Was die Kantone planen

Kanton	Besondere Liegenschaftssteuer	Stand
Graubünden	Vorschlag: 1,5 Promille des Vermögenssteuerwerts für den Kanton; Gemeinden und Kirchgemeinden sollen eigene Sätze festlegen können	Vernehmlassung bis 27. November 2026, danach Grosser Rat
Schwyz	Die Regierung will keine solche Steuer einführen	Antwort auf eine Interpellation, 12. Mai 2026
übrige Kantone	noch offen oder nicht bekannt	beim kantonalen Steueramt nachfragen

Beispiel zum Vorschlag Graubünden: Eine Ferienwohnung mit einem Vermögenssteuerwert von CHF 400’000 würde mit dem Kantonsanteil von 1,5 Promille CHF 600 pro Jahr kosten. Kommt eine Gemeindesteuer dazu, entsprechend mehr. Das ist ein Vorschlag, kein beschlossenes Recht. Für Wallis, Tessin, Bern und andere Ferienkantone liegen uns noch keine Entscheide vor (Stand Oktober 2026).

Schuldzinsen: was der Gesetzestext sagt

Ab 2029 sind private Schuldzinsen bei der direkten Bundessteuer nur noch abziehbar «im Verhältnis aller in der Schweiz gelegenen unbeweglichen Vermögenswerte, mit Ausnahme der Liegenschaften oder Liegenschaftsteile, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, zu den gesamten Vermögenswerten» (Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG). Für die Kantons- und Gemeindesteuern gilt dieselbe Regel, dort mit den «im Kanton gelegenen» Liegenschaften (Art. 9 Abs. 2 Bst. a StHG).

Für Zweitwohnungen heisst das:

Selbst genutzte Ferienwohnung: Sie steht für den Eigengebrauch zur Verfügung und zählt deshalb im Zähler nicht mit, im Nenner als Teil des Vermögens aber schon. Wer nur das eigene Haus und eine selbst genutzte Ferienwohnung besitzt, kann keine Schuldzinsen abziehen.
Vermietete Ferienwohnung: Wird sie vermietet und steht Ihnen nicht für den Eigengebrauch zur Verfügung, zählt sie im Zähler. Die Mieteinnahmen bleiben steuerbar, Unterhalt, Versicherung und Verwaltung abziehbar.
Wo die Hypothek lastet, spielt keine Rolle: Laut Faktenblatt des Eidgenössischen Finanzdepartements zählt nur das Verhältnis der Vermögenswerte, nicht die Zuordnung der Schulden.

Beispiel mit Annahmen: Ein Ehepaar besitzt ein selbst bewohntes Haus mit einem Steuerwert von CHF 900’000, eine ganzjährig vermietete Ferienwohnung mit CHF 400’000 und Wertschriften von CHF 200’000. Die Schuldzinsen betragen zusammen CHF 14’000. Abziehbar ist der Anteil 400’000 ÷ 1’500’000 = 26,7 %, also rund CHF 3’730. Nutzt das Paar die Ferienwohnung selbst, ist es nichts.

Was noch offen ist

Stand Oktober 2026 fehlen die Ausführungsbestimmungen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung klärt Auslegungsfragen in einer Arbeitsgruppe mit den Kantonen. Für Zweitwohnungen sind vor allem diese Punkte offen:

Teilweise Vermietung: Wann gilt eine Ferienwohnung, die einige Wochen im Jahr vermietet wird, als «überwiegend selbstgenutzt», und wie werden Kosten und Schuldzinsen zwischen Eigennutzung und Vermietung aufgeteilt?
«Zur Verfügung stehen»: Der Gesetzestext stellt darauf ab, ob die Wohnung für den Eigengebrauch zur Verfügung steht, nicht darauf, wie oft sie tatsächlich genutzt wird. Wie die Steuerbehörden eine Wohnung behandeln, die Sie sich für einzelne Wochen vorbehalten, ist noch nicht festgelegt.
Liegenschaften in mehreren Kantonen: Das Steuerharmonisierungsgesetz spricht von den «im Kanton gelegenen» Liegenschaften. Wie die Quote berechnet wird, wenn Wohnsitz und Ferienwohnung in verschiedenen Kantonen liegen, regelt die interkantonale Steuerausscheidung; die Einzelheiten dazu sind noch nicht bekannt.
Kantonale Steuer: In den meisten Kantonen ist noch nicht entschieden, ob eine besondere Liegenschaftssteuer kommt und wie hoch sie wäre.

Was Sie bis Ende 2028 tun können

Renovationen planen: Werterhaltende Arbeiten an einer selbst genutzten Ferienwohnung sind bis und mit Steuerjahr 2028 abziehbar, im Kanton der Ferienwohnung und beim Bund. Wie Sie Arbeiten verteilen, zeigt der Artikel Renovationen auf 2026, 2027 und 2028 verteilen.
Nutzung klären: Wer überlegt, die Ferienwohnung künftig zu vermieten oder nicht mehr zu vermieten, sollte die steuerlichen Folgen vor 2029 durchrechnen: Mieteinnahmen, abziehbare Kosten, Schuldzinsen-Quote und eine allfällige besondere Liegenschaftssteuer.
Kanton verfolgen: Massgebend ist der Kanton, in dem die Ferienwohnung liegt, nicht Ihr Wohnkanton. Achten Sie auf Vernehmlassungen und Beschlüsse dort.
Ersterwerber-Abzug: Er setzt eine dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Liegenschaft voraus. Eine Ferienwohnung erfüllt das in aller Regel nicht. Mehr dazu unter Ersterwerber-Abzug.

Und Ihr Hauptwohnsitz?

Der Gratis-Check rechnet für Ihr selbst bewohntes Haus oder Ihre Wohnung in rund zwei Minuten aus, ob Sie ab 2029 gewinnen oder verlieren. Der Fahrplan plant Renovationen und Hypothek bis 2029.

Zum Gratis-Check

Häufige Fragen

Fällt der Eigenmietwert auch für Ferienwohnungen weg?

Ja. Ab dem Steuerjahr 2029 wird für selbst genutzte Liegenschaften kein Eigenmietwert mehr besteuert, auch nicht für Zweit- und Ferienwohnungen. Im Gegenzug sind Unterhalt, Versicherung und Verwaltung dieser Wohnungen nicht mehr abziehbar.

Was ist die besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften?

Der neue Artikel 127 Absatz 2bis der Bundesverfassung erlaubt den Kantonen, bei Liegenschaftssteuern auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften von den allgemeinen Besteuerungsgrundsätzen abzuweichen. Ob ein Kanton eine solche Steuer einführt und wie hoch sie ist, entscheidet er selbst. Graubünden schlägt 1,5 Promille des Vermögenssteuerwerts vor, Schwyz will darauf verzichten (Stand Oktober 2026).

Kann ich die Zinsen für meine Ferienwohnung ab 2029 noch abziehen?

Wenn Sie die Wohnung selbst nutzen, grundsätzlich nicht. Das Gesetz lässt private Schuldzinsen nur im Verhältnis der Liegenschaften zu, die nicht für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen. Eine vermietete Ferienwohnung zählt dazu, eine selbst genutzte nicht. Wie teilweise vermietete Wohnungen behandelt werden, ist noch offen.

Bekomme ich für eine Ferienwohnung den Ersterwerber-Abzug?

Nach dem Gesetzeswortlaut nur für eine dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Liegenschaft. Eine Ferien- oder Zweitwohnung erfüllt das in aller Regel nicht.

Allgemeine Information und Modellrechnung, keine Steuerberatung im Einzelfall. Verbindlich ist die Praxis des Steueramts im Kanton, in dem die Liegenschaft liegt.