Stand: 30. Oktober 2026

Eigenmietwert-Abschaffung im Kanton Appenzell Ausserrhoden

Was der Wegfall des Eigenmietwerts ab dem Steuerjahr 2029 für Eigentümerinnen und Eigentümer im Kanton Appenzell Ausserrhoden bedeutet: zwei Modellrechnungen für Herisau, die Steuerersparnis einer Renovation bis Ende 2028 und der Stand der kantonalen Umsetzung.

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Das Wichtigste für Herisau in Kürze

Pensioniertes Paar mit kleiner Hypothek: ab 2029 rund CHF 4’100 weniger Steuern pro Jahr.
Familie mit einer Hypothek von CHF 650’000: rund CHF 1’500 weniger Steuern pro Jahr – ab einem Zins von rund 2,7 % würde sie verlieren.
Renovation von CHF 50’000 bis Ende 2028: rund CHF 11’400 weniger Steuern, ab 2029 keine Ersparnis mehr.

Alle Zahlen sind Modellrechnungen mit angenommenen Werten, keine Steuerberatung.

Zwei Modellrechnungen für Herisau

Beide Haushalte sind verheiratet, haben heute ein steuerbares Einkommen von CHF 110’000 und zahlen keine Kirchensteuer. Gerechnet ist die Einkommenssteuer von Bund, Kanton und Gemeinde Herisau mit den Tarifen 2026. Die Hypothek kostet in beiden Fällen 1,8 % Zins, für den Unterhalt gilt die Pauschale von 20 % des Eigenmietwerts.

Modellrechnung	A: Pensioniertes Paar	B: Familie
Eigenmietwert	CHF 24’000	CHF 22’000
Hypothek	CHF 150’000	CHF 650’000
Hypothekarzinsen (1,8 %)	− CHF 2’700	− CHF 11’700
Unterhalt (Pauschale 20 %)	− CHF 4’800	− CHF 4’400
Heute zusätzlich versteuert	CHF 16’500	CHF 5’900
Einkommenssteuer bis 2028	rund CHF 17’200	rund CHF 17’200
Einkommenssteuer ab 2029	rund CHF 13’100	rund CHF 15’700
Ab 2029 pro Jahr	rund CHF 4’100 weniger	rund CHF 1’500 weniger
Kipp-Zins	rund 12,8 %	rund 2,7 %

Beispiel A: Das Paar versteuert heute CHF 16’500 mehr, als es für Zinsen und Unterhalt abziehen kann. Dieser Betrag fällt ab 2029 weg. Verlieren würde es erst bei einem Hypothekarzins von rund 12,8 % – das ist weit vom heutigen Niveau entfernt.

Beispiel B: Bei 1,8 % Zins sind Zinsen und Unterhalt der Familie zusammen etwas kleiner als der Eigenmietwert, deshalb zahlt sie ab 2029 rund CHF 1’500 weniger Steuern. Der Vorteil ist aber knapp: Bei 2,8 % Zins zahlte sie rund CHF 100 mehr als im alten System. Ab dem Kipp-Zins von rund 2,7 % verliert sie durch die Reform.

Der Grenzsteuersatz liegt in diesem Modell für Herisau bei rund 26 %: Von jedem Franken, der zusätzlich versteuert oder abgezogen wird, gehen rund 26 Rappen an Bund, Kanton und Gemeinde. Deshalb unterscheiden sich die Beträge von Kanton zu Kanton, der Kipp-Zins dagegen nicht – er hängt nur von Eigenmietwert, Unterhalt und Hypothek ab.

Renovation bis Ende 2028: was sie in Herisau spart

Werterhaltende Arbeiten wie Dach, Fenster, Heizung, Fassade oder Bad sind bis und mit Steuerjahr 2028 abziehbar. Im Modell spart eine Renovation von CHF 50’000 in Herisau rund CHF 11’400 Steuern, wenn sie in einem Jahr abgerechnet wird. Verteilt auf zwei Jahre mit je CHF 25’000 sind es rund CHF 12’200, weil dann beide Teilbeträge im oberen, höher besteuerten Teil des Einkommens wirken. Ab 2029 bringt dieselbe Arbeit bei selbst bewohntem Eigentum keine Steuerersparnis mehr.

Annahme: Die übrigen Unterhaltskosten im Renovationsjahr entsprechen etwa der Pauschale, sodass die ganze Renovation zusätzlich abgezogen werden kann. Ob das Rechnungs- oder das Zahlungsdatum zählt, legt der Kanton fest – lassen Sie es sich vom Steueramt bestätigen. Mehr dazu: Renovieren vor 2029.

Stand im Kanton Appenzell Ausserrhoden

Rechnung oder Zahlung: Laut Merkblatt der Steuerverwaltung (30. September 2025) sind Akontorechnungen, die dem Baufortschritt entsprechen, im Zeitpunkt der Rechnungsstellung abziehbar. Reine Vorauszahlungen sind nicht abziehbar. Das ist wichtig für Arbeiten gegen Ende 2028.

Ausserdem hat der Kanton Appenzell Ausserrhoden (Stand Oktober 2026) nach unserem Kenntnisstand noch nicht festgelegt, ob er die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen, für Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau und für denkmalpflegerische Arbeiten bei den Kantons- und Gemeindesteuern beibehält und ob er eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften einführt.

Für die direkte Bundessteuer ist klar: Abzüge für Energiesparen und für Rückbaukosten entfallen ab 2029, Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten bleiben abziehbar. Bei ihren eigenen Steuern dürfen die Kantone Abzüge für Energiesparen längstens bis 2050 weiterführen und eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften einführen. Das letzte Wort haben das Kantonsparlament und teilweise das Volk. Wir passen diese Seite an, sobald der Kanton entschieden hat.

Was in allen Kantonen gilt

Bis und mit Steuerjahr 2028 bleibt alles wie heute: Eigenmietwert versteuern, Hypothekarzinsen und Unterhalt abziehen.
Ab 2029 fällt der Eigenmietwert für selbst bewohnte Erst- und Zweitwohnungen weg, ebenso die Abzüge für Unterhalt, Versicherung und Verwaltung.
Hypothekarzinsen sind ab 2029 nur noch im Verhältnis zu vermieteten Liegenschaften abziehbar.
Wer erstmals Wohneigentum erwirbt, darf befristet einen sinkenden Teil der Zinsen abziehen (Ersterwerber-Abzug).

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Häufige Fragen

Gewinnen Eigentümer in Herisau durch die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Das hängt vor allem von der Hypothek ab. In unserer Modellrechnung für Herisau (verheiratet, steuerbares Einkommen CHF 110’000, Zins 1,8 %) zahlt ein pensioniertes Paar mit einem Eigenmietwert von CHF 24’000 und einer Hypothek von CHF 150’000 ab 2029 rund CHF 4’100 weniger Steuern pro Jahr. Eine Familie mit einem Eigenmietwert von CHF 22’000 und einer Hypothek von CHF 650’000 zahlt rund CHF 1’500 weniger; ab einem Hypothekarzins von rund 2,7 % würde sie verlieren.

Wie viel Steuern spart eine Renovation vor 2029 in Herisau?

Im Modell (verheiratet, steuerbares Einkommen CHF 110’000) spart eine werterhaltende Renovation von CHF 50’000, abgerechnet bis Ende 2028, rund CHF 11’400 Steuern, verteilt auf zwei Jahre rund CHF 12’200. Ab 2029 ist dieselbe Arbeit bei selbst bewohntem Eigentum nicht mehr abziehbar.

Behält der Kanton Appenzell Ausserrhoden die Abzüge für Energiesparen?

Das hat der Kanton Appenzell Ausserrhoden (Stand Oktober 2026) nach unserem Kenntnisstand noch nicht festgelegt. Bei der direkten Bundessteuer fallen diese Abzüge ab 2029 weg; für die Kantons- und Gemeindesteuern darf der Kanton sie längstens bis 2050 beibehalten. Im Zweifel gibt das kantonale Steueramt Auskunft.

So ist gerechnet

Modellrechnung, keine Steuerberatung. Steuertarife 2026, abgeleitet aus dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) für die Gemeinde Herisau; die ESTV ist an diesem Angebot nicht beteiligt. Berücksichtigt ist die Einkommenssteuer von Bund, Kanton und Gemeinde, ohne Kirchensteuer, Vermögenssteuer und Ersterwerber-Abzug. Die Unterhaltspauschale von 20 % entspricht der Bundesregel für Gebäude, die älter als zehn Jahre sind; einzelne Kantone wenden andere Sätze an, massgebend ist die Wegleitung Ihres Kantons. Beträge auf CHF 100 gerundet. Ihre eigenen Zahlen können stark abweichen.